Можно ли оформить договор дарения на ипотечную квартиру?

Время чтения: 7 минут

Можно ли оформить договор дарения на ипотечную квартируМожно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру? Покупая квартиру с помощью заемных средств банковского учреждения, нужно продумать плюсы и минусы. Ипотека – достаточно долгий по времени кредит, за этот период могут измениться жизненные обстоятельства. Например, заемщик по определенным причинам захочет подарить ипотечное жилье. На каких условиях он сможет подарить квартиру в ипотеке, рассмотрим в статье.

Ипотека: общие условия

Кредит на жилое помещение выдается банками на разных условиях. Ипотека пользуется популярностью среди населения, поэтому предлагаются льготные программы, по общим правилам, для лиц, социально незащищенной категории. Банки предъявляют к потенциальным клиентам строгие условия, касающиеся официальной работы и высокого уровня доходов. Кроме того, наличия документов, которые подтверждают эти факты, отсутствия задолженностей по ранее выданным займам. Если банк принял положительное решение, гражданин становится заемщиком и подписывает с учреждением кредитный договор одновременно с залоговым.

Страхуя риски убытков от невыплаты кредита, банк берет квартиру в качестве залога. Это обременение на жилье. Пока кредит не будет погашен в полном объеме, заемщик не может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

В законе не существует понятия – ограниченное право собственности, но фактически, в случае с ипотекой, происходит именно это. Человек может проживать в квартире, зарегистрировать там членов своей семьи. Но до тех пор, пока он все не отдаст банку, с процентами за пользование заемными средствами от кредитного учреждения, распорядиться единолично квартирой невозможно. Сделку не пропустит Росреестр.

Дарение: общие условия

По договору собственник имущества, который называется дарителем, передает его второму лицу. Это одаряемый. В результате заключения реального дарения квартира или иное имущество переходит к одаряемому.

Дарение характеризуется безвозмездностью сделки. Даритель не может требовать или надеяться на имущественное встречное представление от второй стороны (одаряемого). После регистрации права собственности в Росреестре, имущество переходит во владение к одаряемому.

Так как дарение требует обязательной государственной регистрации, необходима письменная форма договора. Нотариальное удостоверение сделки не обязательно, но специалисты рекомендуют обратиться к юристу. Он гарантирует чистоту сделки в случае, если она будет оспариваться заинтересованными лицами.

Порядок дарения ипотечной квартиры

Вопрос о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке, актуален для многих заемщиков. За период длительного кредитования у них могли произойти разные изменения в жизни, включая и образование финансовых проблем, изменения в составе семьи и т.д.

Для того чтобы ответить на вопрос о том, можно ли подарить квартиру, которая находится в залоге у банка, обратим внимание на N102-ФЗ от 1992 года. Этот НПА регулирует вопросы ипотечного кредитования. По положениям закона, именно банк фактически владеет недвижимым имуществом. И пока заемщик не внесет всю сумму за квартиру, заемщик не может полностью ею распорядиться.

Что касается дарения, то этот вопрос решается исключительно с банком. Например, квартиру можно подарить, но банк должен дать согласие на это действие. Реакция банка на просьбу заемщика может быть разной. На практике, варианты осуществления действий с недвижимостью, прописываются в договоре. Можно зафиксировать, что дарение потенциально разрешено, либо четко запрещено. Кроме того, прописать, что банк спрашивать не обязательно, если заемщик решает передать квартиру одаряемому. Но последний вариант вызывает сомнение.

Если необходимо согласие банка и это прописано в кредитном договоре, заемщику необходимо быть готовым к тому, чтобы объясниться с банком. И тема разговора будет направлена на выяснение причин, по которым человек желает подарить квартиру другому, не выплатив за нее долг. Возможно, банк потребует наличия уважительных причин этому явлению. Необходима четкая аргументация со стороны заемщика. Например, он попал в тяжелое материальное положение. И чтобы не терять квартиру, за которую он долгое время выплачивал деньги банку, он решил ее передать своему родственнику. Либо его здоровье пошатнулось, у него нашли болезнь. Шансы на выздоровление небольшие. И далее, объяснения идут по похожему с первым сценарию. Эти объяснения могут стать достаточными аргументами. Банк одобряет дарение. Но это согласие обязательно документально подтверждается. Это необходимо для того чтобы в Росреестре у дарителя и одаряемого не возникло никаких проблем с тем, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру.

Требование к будущему заемщику

Вместе с правом собственности к одаряемому переходит обязанность выплачивать ипотеку за заемщика. Исходя из этого, новый заемщик банка должен соответствовать тем условиям, которые предъявляются кредитным учреждением к тем, кто берет ипотеку. Это логично, поскольку неработающий гражданин, либо имеющий маленький доход не сможет платить за квартиру. В общем смысле, портрет заемщика для большинства банков:

  • гражданство РФ;
  • регистрация в регионе присутствия кредитного учреждения;
  • стаж на последнем месте работы не менее полугода;
  • наличие высокого уровня доходов.

Одаряемый должен понимать, что вместе с квартирой, он берет на себя обязательства по выплате ипотечного займа. Кроме того, вместе с жильем к нему переходят и долги. Они могут образоваться за услуги ТСЖ, туда же входят пени за просрочку выплат. Если правопреемник не будет знать о том, что у дарителя есть долги и отказываться их оплачивать, то сделка будет признана недействительной. И на то есть основания, например, даритель ввел одаряемого в заблуждение относительно долгов, не рассказал ему всей правды или утаил его. К этой ситуации применимы положения ГК РФ, позволяющие признать сделку недействительной, в частности, ст. 178.

Этапы дарения квартиры с обременением

  1. Получение письменного согласия в банке на договор дарения.
  2. Сбор документов для дарения.
  3. Передача пакета бумаг в Росреестр.
  4. Выдача выписки из ЕГРН.

Пути регистрации

Бумаги регистрируются в Росреестре. Этот орган уполномочен совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества. Но будущий собственник может выбрать варианты регистрации. Необязательно посещать Росреестр лично. Принести документы можно в МФЦ. Это учреждение не регистрирует сделки! Это надо понимать. МФЦ создано для того, чтобы взаимодействовать с населением по поводу совершения от имени каждого гражданина юридически значимых действий. И разгрузить Росреестр от постоянного потока граждан. Онлайн провести сделку не получится. Только личное присутствие граждан позволит сделать это. Кроме того, гражданин вправе выбрать почту для того, чтобы отослать нужные бумаги. Они передаются на адрес Росреестра, заказным письмом. Нужно также заказать уведомление о том, что они переданы адресату. И отталкиваться от времени передачи, отсчитывая примерно один месяц. Это срок связан с тем, что дарственная на квартиру с обременением рассматривается дольше, чем это было бы со стандартным договором.

Срок регистрации документов в Росреестре составляет 1 месяц. Одаряемый получает выписку из ЕГРН. Она заменяет бумажное свидетельство о собственности. С этого момента человек становится собственником недвижимости и одновременно заемщиком банка. Он обязан платить по кредиту. Квартира, по-прежнему, находится в залоге у кредитного учреждения. В выписке из ЕГРН указывается новый собственник, а также фиксируется обременение – ипотека.

Поделиться статьей: