Как составить договор дарения на квартиру?

Время чтения: 7 минут

Как составить договор дарения на квартируОдной из форм передачи имущества выступает договор дарения квартиры. Основным признаком соглашения, отличающим его от иных видов гражданско-правовых сделок, выступает безвозмездность. Это означает, что обязательным условием законности дарения является отсутствие имущественного представления со стороны одаряемого в ответ на подарок.

Признаки

Дарение, кроме безвозмездности, имеет ряд признаков:

  1. Свобода договора. Это общее положение статьи 421 ГК РФ реализуется в дарении. Положение означает, что даритель волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он не обязан объяснять, по какой причине он решил отдать квартиру конкретному лицу на безвозмездной основе. Волеизъявление он выражает в дарственной.
  2. Дарение различают по видам: реальный или консенсуальный договор. Отличие одного вида от другого заключается в моменте передачи имущества от дарителя к одаряемому. Реальный договор подразумевает, что передача квартиры осуществляется после подписания договора, регистрации перехода права собственности в Росреестре. Консенсуальный договор ставит передачу имущества в зависимости от конкретных обстоятельств, которые могут возникнуть в будущем. Но никто не знает, случится ли то, что прописал в договоре даритель, на самом деле.

    Пример: Гражданин Иванов И.И., будучи дядей Петрова А.А, решил заключить с ним договор дарения квартиры. Он подсчитал, что дарение выгоднее остальных сделок, также связанных с передачей имущества. В его рассуждениях присутствует свой резон: договор между близкими родственниками не облагается налогом. Иванов заключил с племянником консенсуальный договор. В нем он прописал, что квартира перейдет в собственность родственнику тогда, когда он закончит ВУЗ.

  3. Взаимность. Стороны должны достичь договоренности между существенными условиями договора. Схема сотрудничества сторон выглядит следующим образом: даритель передает имущество, одаряемый его принимает. Но закон не требует от сторон беспрекословности этих действий. В частности, даритель может отказаться от передачи имущества (ст. 577 ГК РФ), и одаряемый может не принять подарок.
  4. Обязательность письменной формы сделки. Если ее предметом выступает недвижимость, в частности, квартира, дарение заключается только письменно, с нотариальным удостоверением договора. Это требование обусловлено тем, что дарственная входит в состав документов, предъявляемых обеими сторонами в Росреестр или МФЦ.
  5. Обязательность регистрации перехода права собственности. Если предметом договора выступает квартира, переход права собственности регистрирует Росреестр. Необходимость данной процедуры обусловлена тем, что сведения о правообладателе необходимо внести в ЕГРН. Выписка из него отражает данные о владельце недвижимости.
  6. Требования к предмету дарения. Квартира, которая передается в собственность, не может быть подарена под обременением. Это ограничение в праве собственности, которое не позволяет в полном объеме распорядиться имуществом. В качестве ограничения выступает арест имущества судебными приставами, а также залог. Последний вариант распространен в ипотеке.  

Особенности налогообложения

Популярность дарения среди других сделок объясняется тем, что оно не облагается налогом на доходы по ставке 13%. Но в заключении соглашения необходимо учесть одно условие: договор должен быть заключен между близкими родственниками. Если обратиться к положениям закона, то внятное определение того, кого можно считать близкими родственниками, можно найти в статье 14 СК РФ. Нормы, содержащиеся в остальных законах, прямо не отвечают на поставленный вопрос или отсылают все к той же статье СК РФ. В частности, к лицам, находящимся в близком родстве, относятся мать и отец дарителя, его дети, супруга, бабушки, дедушки, братья, сестры. 

Россияне, не состоящие в близком родстве, заключают договор на общих условиях налогообложения. Речь идет о подоходном налоге, взимаемом с одаряемого по ставке 13%. Законодатель это объясняет тем, что с договора одаряемый получает доход. За него он и платит налог в казну РФ.

Ставка подоходного налога может быть повышена до 30%. Это происходит в случае, если одаряемым выступает нерезидент РФ. Ошибочно полагать, что этот статус присваивается только иностранцам. Например, нерезидентом по НК РФ, может признаваться гражданин, который находится в России менее 183 дней за год.

Рассчитать налог:

Составление договора

Договор составляется в письменной форме. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к юристам. Посещение нотариуса обязательно: юрист должен заверить договор. За оказание услуги взимается плата по тарифам нотариальной конторы.

Скачать: Договор дарения квартиры (образец)

Регистрация

Существует несколько способов регистрации договора:

  1. Росреестр: этот орган призван регистрировать недвижимость. Срок рассмотрения документов – 10 дней. Стороны (даритель, одаряемый) обязаны вместе присутствовать на регистрации и совместно написать заявление. К нему они прилагают комплект документов, среди которых необходимо взять с собой паспорта, правоподтверждающие документы на квартиру, дарение в трех экземплярах, а также иные бумаги по частным случаям.
  2. МФЦ. Этот орган выступает промежуточным звеном между Рос реестром и населением. В МФЦ существует электронная очередь. Каждый из посетителей в специальном терминале берет талончик. На нем указан порядковый номер очереди. Как только освобождается специалист, заявители могут передать ему документы. Срок рассмотрения бумаг через МФЦ несколько затянут. Если в Росреестре, это 10 дней, то через МФЦ следует прибавить примерно 5 дней.
  3. Официальный веб-ресурс Росреестра, сайт Госуслуги.ру. Наиболее удобный способ, не требующий личного посещения государственных инстанций. Пользователь заходит на сайт, регистрирует на себя личный кабинет. Сканы требуемых документов он может загрузить на страничке сайта. Но этот способ отличается от первых двух тем, что для пользования сервисом необходимо наличие усиленной электронной подписи (далее, по тексту ЭЦП).

ЭЦП – это подпись, которая является аналогом собственноручной отметки пользователя на документах. ЭЦП выдают специализированные центры. Они аккредитуются на подобную деятельность. ЭЦП выдается платно: ее стоимость зависит от разновидности и сроков исполнения: чем быстрее, тем дороже.   

Отмена дарения

Аннулирование дарственной невозможно только по желанию одной из сторон. Закон устанавливает причины, по которым может произойти отмена:

  1. Нанесение дарителю физического увечья. Действие было совершено со злым умыслом. Если в результате нанесения травмы даритель умер, то требовать отмены дарения имеют право его наследники.
  2. Одаряемый так обращается с имуществом, что существует риск его утраты.
  3. Условия жизни дарителя ухудшились. В качестве оправдания отмены дарения по этой причине можно назвать болезнь дарителя, потерю его имущества, уничтожение жилья.
  4. Смерть одаряемого. Если происходит отмена договора по этой причине, то ее необходимо отразить в самом договоре. Это будет специальный пункт, в котором прописывается, что в случае смерти одаряемого происходит отмена дарения. Если положение не будет внесено в дарственную, то наследники одаряемого могут с полным правом претендовать на квартиру.

Дарение квартиры – это передача имущества от одной стороны к другой. Она осуществляется бесплатно. Если даритель получил от сделки встречное имущественное представление, то договор ничтожен в силу закона. Дарение имеет свои преимущества перед другими договорами: например, он прост в оформлении, для его регистрации не требуется объемного пакета документов. Кроме того, нельзя исключать и то, что налог с этого договора, который заключается между близкими родственниками, не взимается. Если говорить о дарении доли в квартире, то в отличие от продажи, закон позволяет обойти сособственнику, желающему продать это имущество, право преимущественной покупки.

Поделиться статьей: