Как оспорить дарственную на квартиру?

Как оспорить дарственную на квартируЛюбой гражданин, если он имеет имущество на праве собственности, может распоряжаться им по своему усмотрению. Это значит, что имущество может быть подарено, а также продано. Одним из вариантов передаче его другим лицам выступает договор дарения. Можно ли оспорить дарственную на квартиру, рассмотрим в статье.

 

Виды дарения

Основной особенностью данного договора выступает его безвозмездность. Ни при каких условиях дарение не может быть платным.

Дарственная делится на несколько видов:

  1. Дарение, через которое переходит имущество на безвозмездной основе.
  2. Соглашение, в котором зафиксировано желание человека подарить имущество в будущем.

Закон определяет, кто может быть дарителем. В частности, это лицо, достигшее 18 лет. То есть, несовершеннолетний не может заключать этот договор. Кроме того, государственным служащим нельзя отчуждать имущество.

Факт дееспособности гражданина является важным условием проведения любой сделки. Дарение не является исключением из правил. Лицо должно быть вменяемым, то есть должно понимать свои действия, их последствия. Одаряемый получает права на имущество только после регистрации в Росреестре.

Дарение

Дарение – это отчуждение своего имущества другому лицу, совершенное по доброй воле дарителя на безвозмездной основе. Признаками сделки выступает ее безвозмездность и безусловность. В договор закон позволяет включать определенные условия. Если одаряемый откажется их выполнять, дарение может не состояться.

Достоинства и минусы дарения с точки зрения заключения этого договора:

Минусы:

  • дарение нередко оспаривается в суде недовольными наследниками дарителя;

Плюсы:

  • подарок не подлежит разделу;
  • если сделка заключена между близкими родственниками, они не платят 13% налога.

Что значит – подарок не делится?

На практике приведем простой пример:

Живут супруги Ивановы. Одинокий родственник жены, не имея никого рядом, решил подарить квартиру именно ей. Он заключил договор дарения. Вскоре умер. Сделка была исполнена по правилам. Договор составлял профессиональный юрист. Жена Иванова зарегистрировала переход права собственности в Росреестре. Получила выписку из ЕГРН на свое имя. Бумажное свидетельство о праве собственности не получила, поскольку Росреестр его отменил. Итак, квартира стала принадлежать жене Иванова на праве собственности. Несмотря на то, что супруги живут в законном браке, собственник у этой квартиры только один. Это Иванова. Дарение не предусматривает раздел имущества. Это не то, что нажито в браке.

Оформление дарственной

Для того чтобы предупредить возможное оспаривание сделки, ее необходимо провести по всем правилам. Для этого нужно обратиться к юристу.

Оформление сделки делится на 2 этапа:

  1. Заключение договора.
  2. Его регистрация.

Перед заключением договора необходимо обговорить со второй стороной все детали. Если стороны согласны со всеми пунктами соглашения, они его подписывают.

Проверяем параметры недвижимости. В частности, смотрим, нет ли задолженностей за услуги по ЖКХ, а также, есть ли зарегистрированные в квартире лица. Далеко не все одаряемые готовы на то, чтобы получить квартиру с обременением. Кроме того, даже если он получат жилплощадь, то потом, впоследствии будет довольно трудно продать такую квартиру. Выписывать граждан, проживающих в ней, придется по суду.

Для такого рода сделки она всегда должна быть в письменной форме. В частности, договор должен отражать такие пункты, как:

  • информация по каждой из сторон (фамилия, имя, отчество, регистрация, гражданство, место рождения);
  • предмет договора с точным описанием недвижимости и ее параметров (площадь, число комнат);
  • ссылка на документ, который подтверждает право собственности на жилье;
  • гарантии того, что объект недвижимости не продан;
  • подписи каждого участника правоотношения.

Договор необходимо зарегистрировать. Вместе с необходимым пакетом документов подается квитанция, которая свидетельствует о том, что была оплачена государственная пошлина. Регистратор забирает бумаги, выдает расписку о том, что они приняты. Назначает дату, когда можно забрать договор. После того, как будет сформирована выписка из ЕГРН, право собственности переходит к одаряемому.

Если договор не прошел регистрацию, он потеряет юридическую силу. Квартира по такому договору не будет считаться подаренной. 

Оспаривание

Даритель может оспорить свой договор. Если соглашение составлено верно, оно оспаривается в следующих ситуациях:

  • уход из жизни одаряемого;
  • он небрежно относится к подарку;
  • одаряемый использует дар не по назначению;
  • возник риск для здоровья дарителя, угроза его жизни в результате виновных действий одаряемого.

Не секрет, что при наличии одного из этих обстоятельств, дарителя волнует вопрос о том, насколько реально отозвать или оспорить дарение? При жизни дарителя это сделать вполне возможно, но наличие тяжелых обстоятельств, позволяющих изменить решение человека в другую сторону в суде должен доказать именно он. 

Конечно, оспорить сделку сложно. И, прежде всего, потому, что даритель в момент ее совершения находился во вменяемом состоянии, понимал значение своих действий и их последствия.

Действия собственника могут быть оспорены в случаях:

  1. На момент подписания договора даритель был уже недееспособен.
  2. На день составления документа даритель находился под воздействием алкоголя, наркотиков, медикаментозных средств, которые влияют на психику человека.
  3. Со стороны одаряемого на вторую сторону было оказано давление.
  4. Квартира была передана в дар в течение 6 месяцев до момента признания дарителя банкротом.

По статье 168 ГК РФ, дарение может быть оспорено, если оно было осуществлено не по требованиям закона, в частности:

  1. Даритель не имеет на подарок никакого права. Речь идет о том, что он не собственник, например, недвижимости. То есть, он не имеет права ею распоряжаться. А договор дарения – это именно распоряжение тем, что имеет даритель. Например, было обнаружено решение судебного органа о том, что право собственности на квартиру было признано не соответствующим закону.
  2. Даритель не получал необходимого одобрения у других совладельцев. Необходимо в суде доказать, что согласия не было.
  3. Одаряемый при передаче квартиры знал о том, что второй собственник не дал согласия на проведение сделки.
  4. Обман при проведении сделки. То есть, даритель был введен в заблуждение третьими лицами.

ИНТЕРЕСНЫЙ ФАКТ: В суде наиболее успешно оспаривают дарение в качестве мнимой или притворной сделки. О них идет речь в статье 170 ГК РФ. Например, с дарителя по решению судебного органа взыскивается квартира. И основанием к этому служит то, что у него нет средств для того, чтобы погасить задолженность по квартплате. Что делает даритель? Он продолжает там жить. Заключает договор дарения. Вроде как у жилья новый собственник. А само соглашение было заключено для того, чтобы уйти от ответственности за оплату долга. Конечно, тут имеет место фиктивность сделки. 

Если было совершено притворное действие, когда прикрывается другая сделка, такой договор тоже подлежит оспариванию в суде.

В ряде случаев сам даритель не понимает правовой природы совершенной им манипуляции. Заключает договор. В этой ситуации можно говорить о том, что лицо было дееспособно на момент оформления сделки, но введено в заблуждение. Чтобы удостоверить дееспособность дарителя, нужно запастись справками из медицинских учреждений, а также провести психиатрическую экспертизу человека.


Ничтожным договор можно признать в некоторых случаях. Например, в нем нельзя найти никаких дополнительных условий.

В договоре дарения не прописывается, что он вступает в юридическую силу после ухода владельца из жизни. Если даритель имеет такое желание, то лучше всего составить завещание. В этом случае не придется ничего оспаривать. А договор дарения с таким условием автоматически недействителен. Поэтому нет никакого смысла его заключать.

Если говорить еще о том, что не включается в сам текст договора, нельзя прописывать то, что одаряемый обязан содержать дарителя пожизненно. В этом случае, по аналогии с завещанием, речь идет о совсем других правоотношениях. И, скорее всего, о ренте, но не о дарении. Элементом договора ренты также может служить условие о том, что даритель будет проживать в квартире, отданной в качестве подарка. Регистратор на этом основании может отклонить договор.

Даритель может отменить договор, если он находится в пожилом возрасте, и подарил свою единственную недвижимость. В этой ситуации суд встанет на его сторону.

Недействительная дарственная – это подарок:

  • государственному служащему;
  • опекуну;
  • попечителю;
  • иному представителю лица до 18 лет, если квартира находилась у подростка в собственности;
  • медицинскому работнику, социальному работнику, если даритель находится у них в зависимом положении.

Оспаривается дарение, если дарителем является компания, организация и договор заключен с целью того, чтобы недвижимость не была изъята в процессе проведения процедуры банкротства.

Исковая давность

Оспорить дарение и признать его не соответствующим закону можно в течение 3 лет после регистрации сделки. Если человек либо иное заинтересованное лицо, доказывая ничтожность дарственной, пропустил срок исковой давности, необходимо доказывать в суде, что это было сделано от того, что никто не знал о самом существовании договора.

Исковая давность продляется для заинтересованных лиц в случае, если они не являются дарителями. Для них срок – 5 лет. Но если после передачи объекта в качестве подарка прошло много лет, например, более 10, срок восстановлению не подлежит по простой причине. Прошло много лет. И не важно, после смерти дарителя, либо этот человек еще жив. 

Дарственная аннулируется. И на это существуют определенные обстоятельства, которые необходимо доказать тем, кто заинтересован в процессе. К ним относятся:

  • одаряемый стал отказываться от подарка;
  • совершает противозаконные действия в отношении дарителя;
  • качество жизни дарителя ухудшилось, его здоровье также желает оставлять лучшего: инвалидность, снижение дохода на работе и т.д.

При отмене необходимо написать отказ от желания подарить что-либо одаряемому и зарегистрировать его. Если лицо, которое собиралось в последующем времени отдать квартиру одаряемому, передумало это делать, для аннулирования договора необязательно обращаться в судебную инстанцию.