Договор дарения нежилого помещения

Договор дарения нежилого помещенияНедвижимость в России делится на две категории: жилая и нежилая. Основное отличие состоит в том, что нежилые объекты не предназначены для жилья, по закону они непригодны для этого. Нежилыми помещениями считаются здания, сооружения, их части, которые предназначены для реализации административных, социальных, культурных, производственных целей. Среди них можно отметить гаражи, склады, офисы, магазины, помещения свободного назначения. Как составляется договор дарения нежилого помещения, рассмотрим в статье.

ГК РФ

По статье 572 Кодекса, договор дарения – это соглашение, заключаемое в письменной форме между двумя участниками правоотношения. Это даритель, субъект, передающий имущество или имущественные права, а также одаряемый, тот, которому переходит предмет договора. Особенность данного соглашения заключается в том, что передача имущества происходит на безвозмездной основе. Одаряемый ничего за это не платит, то есть возмездное представление с его стороны не допускается. В противном случае, к дарению применяются общие положения о притворности сделок с соответствующими правовыми последствиями.

Общие положения дарения нежилой недвижимости

В процессе совершения сделки стороны обязаны учитывать установленные законом ограничения и запреты, отраженные в статьях 575 и 576 ГК РФ. Нежилая недвижимость используется в ходе хозяйственной деятельности, исходя из этого, дарить в процессе осуществления взаимоотношений между предпринимателями, организациями коммерческого толка запрещается.

Особенности дарственной говорят о том, что даритель имеет право расторгнуть договор дарения, а также отменить его. И закон позволяет сделать это в статье 577, кроме того, 578 ГК РФ. Положения устанавливают перечень специальных условий. Если они имеют место быть, то даритель может без особых проблем расторгнуть и отменить дарственную.

В процессе получения нежилой недвижимости, даритель получает доход. Таким образом, в силу вступает НК РФ. Кодекс в статье 208, 217 говорит о том, что такой подарок облагается налогом. И здесь ставка налога не отличается от той, которая была бы уплачена в случае дарения квартиры, то есть недвижимости жилого предназначения. Ставка равна 13% от рыночной стоимости помещения нежилого назначения. Налог подлежит уплате в контролирующий орган.

Рассчитать налог:

В случае если договор оформляется между близкими родственниками, налог не уплачивается.

Статья 574 определяет общие требования, по которым нежилая недвижимость передается из рук в руки. Так как ее необходимо регистрировать в Росреестре на нового собственника, допускается только письменная форма дарения. Исходя из этого, по статье 161 ГК РФ, дарственная оформляется в форме письменного документа. Устная форма, даже по логике, здесь будет неуместной. Регистратору в Росреестре необходимо основание, по которому он будет переоформлять недвижимость на нового собственника. И одного слова дарителя здесь будет мало. Необходимо документальное подтверждение.

В принципе, сам договор не требует участия нотариуса в этом процессе. То есть, закон не обязывает сторонам обращаться к этому специалисту для того, чтобы удостоверить соглашение. Но на практике, стороны, все-таки, предпочитают обратиться к юристу. По статье 163 ГК РФ нотариальная форма дарственной позволит подтвердить законность, неоспоримость правоотношения, а также наличие у сторон права на ее совершение.

Кроме письменной формы, одним из главных факторов действительности сделки рассматривается ее содержание. Закон говорит о том, что она должна содержать в себе информацию о предмете соглашения, а также указывать на подарок. Конкретизация любого помещения нежилого назначения происходит путем указания на то, где расположен объект, а также отражения всех его идентификационных признаков. В частности, это площадь помещения, кадастровый №, иные индивидуальные описания. Целью подробного описания нежилой недвижимости в тексте договора выступает возможность ее идентифицировать среди объектов нежилой недвижимости с похожими показателями.

По статье 572, п. 2 ГК РФ, в тексте договора должно быть указание на обязательство дарителя. Если это консенсуальный договор, то соглашение должно содержать его четкое намерение подарить объект недвижимого имущества в последующем. При этом никаких обязательств одаряемый за это не несет. Это недопустимо в договорах дарения. В дарении необходимо уточнять о подарке, условиях, алгоритме передачи имущества, а также какие документы необходимы для этого. Кроме того, было бы неплохо прописать порядок осуществления государственной регистрации переданного имущества, а также указать на то, что будет компенсировать затраты, которые возникнут в результате осуществления этой процедуры.

В случае если в помещении обнаружились недостатки, которые могут угрожать жизни людей, то по статье 580 ГК РФ, одаряемый должен об этом знать. Для того чтобы в дальнейшем не было никаких проблем, лучше отразить этот факт в соглашении, либо в передаточном акте.

Ограничения

Законодательство РФ определяет список лиц, которые не могут составить дарственную. В частности, в качестве одаряемых не могут выступать:

  • работники больниц, социальных учреждений;
  • сотрудники муниципальных, государственных органов.

Дарителями не могут быть лица, которые не достигли возраста совершеннолетия.

Закон разрешает им быть одаряемыми. В частности, за них в сделке действует законный представитель. Это может быть папа, мама, опекун и т.д.

Кроме того, дарителями не могут быть лица, которые недееспособны. Сделка между коммерческими компаниями также запрещена.

Что касается оформления договора, то здесь следует также учитывать некоторые нюансы. Например, если оформляется дарение на имущество, которое существует в режиме совместной собственности, необходимо согласие каждого из сособственников на отчуждение.

Законные представители лица, проводящие от его имени сделку, обязаны иметь соответствующий документ. Это доверенность, которая заверяется нотариально. Исключения из правил составляют законные представители: мама, папа и т.д. Они наделены правом представлять интересы своего сына или дочери до достижения последним возраста совершеннолетия. Поэтому им нет необходимости составлять доверенность, а основанием их полномочий является факт родственных отношений с ребенком.

Доверенность в качестве юридического документа, существует в рамках института представительства. Она выписывается только в письменной форме, имеет несколько видов. Удостоверяется нотариально. В документе обязательно должен быть отражен перечень полномочий, которыми наделяется человек, будучи представителем кого-либо лица. Закон не требует с доверителя объяснения причин, почему он решил воспользоваться услугами другого лица. На практике, представителями граждан, организаций выступают юристы, представляющие интересы своих клиентов в органах власти и управления, а также в судебной инстанции. В доверенности необходимо указание на личность дарителя, одаряемого. Иначе, она не будет считаться действительной.

Пути госрегистрации

Это можно сделать двумя путями по статье 9 №122-ФЗ. Государственная регистрация недвижимого имущества происходит в Росреестре, а также в МФЦ. В целях проведения этой процедуры заявитель собирает комплект бумаг, приложив к нему соответствующее заявление. Перед передачей заявлений нужно оплатить государственную пошлину. В ходе проведения регистрационных процедур уполномоченными органами проверяются все документы, которые представлены сторонами в рамках проведения дарения. Цель проверки – соответствие пакета документов российскому законодательству. Если все в порядке, то данные о новом владельце нежилой недвижимости, а также параметры самого объекта вносятся в ЕГРН. По окончании процедуры регистрации, все документы удостоверяются подписями. После этого они обратно выдаются заявителю.

По статье 578 дарение носит необратимый характер. Даритель может потребовать помещение обратно, но только в рамках закона, определенными частными случаями. Их несколько:

  • одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя;
  • дарение произошло между предпринимателями за полгода до признания одного из них банкротом.

Если в первом случае, преступление было совершено, даритель был убит в результате противоправных действий одаряемого, требовать признания договора недействительным имеют право родственники дарителя.

Расторжение дарения, его отмена совершаются исключительно по решению судебного органа. Исходя из особенностей правового статуса нежилых помещений, можно предположить, что они часто сдаются в аренду собственниками. В силу статьи 617 ГК РФ, в ситуации с дарением, арендные отношения не прерываются. В частности, арендаторы могут пользоваться нежилым помещением на тех же условиях, что и были раньше, при предыдущем собственнике.

ВЫВОД: Дарение нежилых помещений принципиально не отличается от передачи других видов имущества от дарителя ко второй стороне. Договор накладывает на участников правоотношений аналогичные ограничения в рамках передачи имущества. Дарение нежилой недвижимости регистрируется в Росреестре. Поэтому соглашение всегда заключается в письменной форме.