Договор дарения квартиры с обременением

Время чтения: 8 минут

Договор дарения квартиры с обременениемЗакон не запрещает заключать договор дарения с обременением на квартиру.

Дарение – это передача имущества на безвозмездной основе. В сделке принимает участие две стороны. Это даритель и одаряемый. Один из них передает квартиру, а второй ее принимает. При этом стороны вольны распоряжаться своими действиями в отношении предмета договора. Это означает, что даритель по доброй воле передает квартиру, а одаряемый соглашается или отказывается от подарка.

Дарение: общие условия

Дарение характеризуется тем, что является безвозмездным договором. Это означает, что даритель не получает никакого имущественного представления от одаряемого. Это основной признак договора, отличающего его от иных гражданско-правовых сделок.

Дарственная может быть как реальной, так и консенсуальной.

Реальная сделка – это та, в которой право собственности переходит сразу к одаряемому, после подписания договора.

Консенсуальная дарственная – это договор, по которому квартира перейдет в собственность одаряемому, но при наступлении определенного в его жизни события. Например, свадьбы.

Дарение квартиры заключается только в письменной форме. Заверение нотариусом этого документа не обязательно в силу ст. 574 ГК РФ, но рекомендовано практикующими юристами. Считается, что участие нотариуса в составлении, заверении в дееспособности дарителя убережет его и одаряемого от неприятностей, связанных с оспариванием сделки.

Обременения в дарении

В законе не прописано нормы, которая бы устанавливала прямой запрет на дарение квартиры с обременением. Следовательно, это разрешено и вошло в правоприменительную практику. Вместе с тем, не всегда такие договоры однозначно трактуются судами, так как существуют решения, отличающиеся друг от друга.

Виды обременений следующие:

1) Физическое. На практике, это означает, что даритель передает квартиру одаряемому, но при этом он сохраняет право на проживание в ней. Иными словами, остается там зарегистрированным. Это создает некоторые ограничения в пользовании недвижимым имуществом новоявленному собственнику. Эти ограничения называются обременением. Например, человеку будет трудно продать или сдать квартиру в аренду. Обычно при продаже такого жилья риэлторы указывают на это обременение, но квартира продается в этой ситуации очень долго и по значительно сниженной цене. Этот вариант допустим для тех людей, выступающих в качестве одаряемых, которые не торопятся продавать жилье, у них есть собственное. И они готовы ждать поры, когда можно почувствовать себя полноправным собственником фактически, хотя юридически они являются таковым.

2) Финансовое: ипотека. Чаще всего квартира, которая куплена на заемные средства кредитного учреждения, выступает залогом. Его берет банк для того, чтобы иметь гарантию обеспечения обязательств со стороны заемщика. Во время кредита, носящего, как правило, длительный по времени характер, собственник не имеет права свободно распоряжаться квартирой без уведомления банка. Он не может ее продать или подарить. В этом состоят его ограничения.

Для того чтобы подарить такую квартиру нужно:

  1. Погасить ипотеку, снять обременение (в некоторых банках это делается автоматически после прекращения финансового обязательства в личном кабинете заемщика, например, в Сбербанке).
  2. После погашения долга, нужно снять обременение.
  3. Только после этого составлять дарственную на жилье.

Но существует и другой вариант. В банке получить письменное согласие на дарственную. В этой ситуации, квартира, по – прежнему, останется в залоге у банка, так как ипотека не погашена. То есть, банк оставляет за собой право изъятия жилого помещения при отказе заемщика рассчитаться с кредитом.

Согласие банка необходимо. В любом случае, при расчете с долгом, справку из банка нужно взять. В противном случае, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности из-за того, что на квартиру наложено обременение.

3) Арест. Арест налагается на недвижимость в рамках исполнительного производства. Это ограничение, связанное с распоряжением имуществом. Следовательно, если имеется запись о том, что квартира арестована, дарственную заключать запрещено.

Для выяснения всех обстоятельств дела, необходимо обратиться к судебному приставу, который занимается конкретным делом. В частности:

  • выяснить долг, по которому был наложен арест;
  • погасить финансовое обязательство;
  • после снятия ареста, пристав обязан подать заявление в Росреестр о прекращении ограничения, но этот процесс может затянуться во времени, либо уведомление затеряться (это необходимо контролировать);
  • получить выписку из ЕГРН, в которой отсутствует надпись об ограничении;
  • заключить дарственную.

Если не предпринять действий в этом направлении, то арест не будет снят. Соответственно, договор дарения не может быть заключен.

4) Аренда. В процессе этого обременения дарственная может быть заключена. Но новый собственник не должен притеснять права арендатора вплоть до окончания арендного договора.

5) Даритель – собственник квартиры является несовершеннолетним. Необходимо понимать, что несовершеннолетний не может дарить квартиру, опека не пропустит такую сделку.

Это обременения, установленные на квартиру. Часто путают договор дарения квартиры с обременением с договором содержания с иждивением.

Отличия

По ренте ситуация складывается следующая. Получатель ренты передает другой стороне имущество. В обмен на это, получатель ренты обязуется периодически платить определенную сумму денег. Либо содержать получателя ренты в другой форме. Рента может быть, как пожизненная, так и постоянная.

Предметов двух договоров (дарение, рента) может быть любое имущество: движимое, недвижимое. Но при условии, что оно не ограничено в обороте (ст. 129 ГК РФ).

Квартира, которая отчуждается по ренте, может быть передана возмездно или бесплатно. В первой ситуации, при возмездном отчуждении квартира отдается не только на обмен на платежи по ренте и услуги ЖКХ. К таким отношениям применимы нормы, регламентирующие куплю-продажу. В дарении имущество передается только на бесплатной основе. Это признак, характеризующий именно договор дарения.

Рента – договор, к которому обязательно предъявляются требования нотариального удостоверения. К дарению таких требований нет.

Если говорить о том, чем дарение с физическим обременением отличается от ренты с пожизненным проживанием, то вырисовываются существенные отличия двух договоров:

1) Дарение содержит условие – в квартире, которая передается, прописан и живет даритель. Одаряемый принимает квартиру с обременением, но бесплатно. Это очень важно. По ренте, бывший собственник остается проживать в квартире, а тот, кто его содержит, обязан делать это вплоть до смерти гражданина. Содержание может быть в денежной или иной форме.

2) Рента, тем не менее, считается обременением. Плательщик ренты, если продает имущество, передает право и по ее выплате. И еще несет солидарный вид ответственности по финансовым платежам наряду с новым собственником в случае, если он не платежеспособен. Таким образом, можно увидеть основное отличие ренты от дарственной. Это безвозмездность последней.

3) Плательщик ренты может продать имущество только с согласия ее получателя. Последний выступает залогодержателем жилого помещения. В дарении собственник вправе решать, как ему распорядиться имуществом, согласия прежнего собственника на это не требуется.

4) Налогообложение. Дарение облагается налогом. Его ставка равна 13%. Закон устанавливает налог на доходы, которые были получены в виде переданной квартиры. Но существует исключение, которое устраняет обязанность по оплате государственного сбора. Это заключение договора дарения между людьми, находящимися в кровном родстве между собой. Их круг определен в ст. 14 СК РФ, а также в ЖК и ГК РФ. Но в последних законах речь идет не о родственниках, а о членах семьи. Поэтому корректнее обратиться к норме СК РФ.

Рента в любом случае не облагается налогом. Кроме того, ее плательщик вправе претендовать на имущественный вычет. Он предоставляется по месту его жительства Налоговой Инспекцией. Существование ренты подтверждается одноименным договором.

Следует понимать, что получатель ренты оплачивает налоги, связанные с передачей права собственности. Кроме того, он платит за доход, который он получает в форме рентных платежей по договору. Ставка налога – 13%.

5) Квартира, переданная во время брака в качестве подарка одному из супругов, остается личной собственностью мужа или жены. Все зависит от того, кому было передано имущество. А по ренте, если супруги решили разводиться, после оформления права собственности на квартиру, они делят имущество. По закону, оно приравнивается к совместно нажитому. Об этом говорят ст. 34. 36 СК РФ.

При любых обременениях, наложенных на жилые помещения, в интересах собственника их снять. Если это произошло из-за долгов, постараться их выплатить, при аренде – дождаться окончания действия договора или расторгнуть в одностороннем порядке. В любой из этих ситуаций снятие ограничений на квартиру ускорят процесс регистрации перехода права собственности по дарению в Росреестре.

Поделиться статьей: