Дарственная на недвижимое имущество

Время чтения: 10 минут

Дарственная на недвижимое имуществоНедвижимость в качестве предмета договора дарения представляет собой имущество, неразрывно связанное с землей. Его перемещение невозможно без нанесения ущерба его назначению. Это предполагает наличие особенностей в правовом статусе объектов недвижимого имущества. Как правильно оформить договор дарения недвижимости, рассмотрим в статье.

Общие положения

Дарственная на недвижимость выступает двусторонней сделкой. В ней принимает участие две стороны. Это даритель, которые передает имущество в собственность другому человеку или организации. Вторая сторона называется одаряемым.

Дарение может быть реальным или консенсуальным. В основе деления двух понятий лежит временной интервал приобретения права собственности. В реальном дарении после подписания договора и его регистрации, человек или организация становятся собственниками имущества. В консенсуальном договоре приобретение правомочий собственника ставится в зависимости от возникновения или прекращения юридических фактов.

Иными словами: дедушка подарил внучке квартиру, но при условии того, что она выйдет замуж в 23 года. В этом случае, недвижимость достанется ей по договору, и она сможет оформить ее на себя.

Существенным условием дарения выступает его предмет. Если в его качестве даритель передает одаряемому квартиру или дом, то в договоре необходимо четкое указание на их характеристики. В частности:

  • месторасположение;
  • площадь;
  • этажность и т.д.

Дарителем может быть лицо, которое достигло возраста 18 лет. С этого возраста, по статье 21 ГК РФ, в России наступает совершеннолетие. Человек наделяется полной дееспособностью, что позволяет ему согласно своей воле распорядиться имуществом. В ином случае, по статье 171 ГК РФ, сделка, совершенная лицом в отсутствии дееспособности, признается недействительной.

Характеристикой дарения выступает его безвозмездность. Это означает исключение имущественного представления на действия дарителя от второй стороны. Иными словами, в ответ на подарок, одаряемый не может передавать второй стороне денежные средства или имущественные права.

Заключение реального договора дарения

Реальный договор дарения по статьям 433, п.2 и ст. 572, п.1 – это сделка, совершаемая двумя сторонами на безвозмездной основе. Она считается законченной только с момента передачи имущества, то есть со дня исполнения договора в фактическом порядке. В реальном договоре заключение соглашения совпадает с его исполнением. Иными словами, даритель оформил договор и передал имущество. С момента подписания договора, оно переходит одаряемому.

Реальный договор дарения – это основание приобретения права собственности у одаряемого. С этого момента он обязан зарегистрировать в Росреестре переход права собственности от дарителя к нему. После регистрации, по статье 233, п. 2 одаряемый становится правообладателем имущества. В комплекте документов он должен иметь договор дарения для того, чтобы прошла регистрация в Росреестре.

Реальный договор дарения имеет более упрощенную юридическую конструкцию, если его сравнивать с консенсуальным вариантом. Это предполагает возможность устного заключения договора, но не касаемо недвижимого имущества. До момента передачи подарка одаряемому, договор считается незаключенным.

Если даритель передумал, не отдал в дар, например, квартиру, к нему не применяются меры воздействия, так как фактически он не брал на себя никаких обязательств.

Дарственная на недвижимость всегда заключается в форме письменного документа. Прямого указания на это в законе не найти, но положение вытекает из смысла статьи 131 ГК РФ, указывающей на обязательность регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В процессе регистрационных процедур, проводимых Росреестром, в комплект документов, подтверждающих основание обращения гражданина или организации за услугой, должен находиться договор дарения. По N122-ФЗ, ст. 18 договор должен быть предоставлен в форме бумажного носителя.

Скачать:  Договор дарения квартиры (образец)

Реальный договор дарения: условия

Дарение признается реальным при наличии нескольких условий:

  1. Стороны достигают между собой соглашения: одна передает квартиру, вторая ее получает. Одновременно с заключением, происходит исполнение дарственной.
  2. Совпадение момента заключения и исполнения соглашения, то есть передачи подарка. То есть, по статье 433 ГК РФ, передача дара по соглашению, либо без такового, считается реальным договором дарения.
  3. Форма дарения также указывает на вид договора, так как консенсуальный договор никогда не заключается устно.
  4. Если стороны заключили дарение в письменном виде, нашли образец договора в интернете, в тексте документа не должны содержаться условия, обязательства о передаче подарка в будущем времени. В типовом реальном дарении фиксируется только факт передачи квартиры от одного лица к другому, одновременно договор исполняется, после – регистрируется право собственности.
  5. При составлении договора, можно указать в тексте на необходимость передачи квартиры от дарителя к одаряемому в качестве существенного условия. В этом смысле, договор, содержащий такой пункт, всегда носит реальный аспект.

Налогообложение реального договора

Дарение популярно среди россиян. Это объясняется его сравнительной дешевизной перед завещанием. Одаряемый, получая в собственность недвижимость, увеличивает свой доход. Налогу на доходы посвящена глава 23 НК РФ. В России его ставка составляет 13%. Логично, что с дарения получивший доход человек, платит подоходный налог. Но это происходит только в одном случае: если дарственная заключается между посторонними людьми.

Рассчитать налог:

Между близкими родственниками дарение освобождается от государственного сбора. В равной степени это относится и к консенсуальному дарению.

Дарение в будущем

По статье 572, п. 2 ГК РФ, консенсуальный договор дарения – это документ, по которому даритель обещает второй стороне подарить ей недвижимость, имущественное право или обязанность в будущем времени. В отличие от реального договора, конкретный момент исполнения дарения не обязателен в силу закона в консенсуальным соглашении.

Консенсуальный договор обязательно заключается в письменной форме. По статье 574, п. 2 форма письменного документа необходима в силу того, что она защищает права одаряемого. Человек, который формирует желание подарить имущество в будущем, должен выразить свободную волю в форме письменного документа. Это позволит понять в дальнейшем, насколько серьезно и продуманно было его желание. Письменная форма выступает одним из факторов действительности сделки.

Кроме формы, существуют и иные условия оформления дарственной. Это полная идентификация недвижимого имущества, по аналогии с реальным договором. Определение его месторасположения, габаритов, площади, принадлежности к ВРИ (в случае с землей) позволяет выделить предмет дарственной из общего количества недвижимости в России.

Дарение, совершенное в консенсуальном варианте, выступает сделкой односторонне обязывающего характера. Она порождает обязанность только у дарителя. Обязанность выражается в том, что он при наличии определенных условий подарит свою недвижимость. Срок может быть указан в договоре, если он отсутствует, то по положениям ст. 314, п. 2 ГК РФ.

У одаряемого недопустимо по договору требовать других обязательств, кроме:

  1. Использование подарка по назначению (статья 582, п. 3 ГК РФ). Речь идет об имуществе, которое передается в форме пожертвования.
  2. Обязанность бережливого отношения к предмету дарения, который представляет безусловную ценность для дарителя.

Из самого смысла заключения консенсуального договора, предусмотрена возможность отлагательных, отменительных условий. Они описаны в статье 157 ГК РФ. Это обстоятельства, относительно которых неизвестно – будут ли они в дальнейшем или не наступят. Их использование в договоре обусловлено установлением конкретно момента, которые не может по своей природе быть определен интервалами времени, но этот момент станет юридическим фактом, порождающим права и обязанности.

При обещании дарения, до того момента, когда оно будет исполнено, участники соглашения наделены правом отказа от своего участия в нем. Об этом говорят положения ГК РФ, в частности, статья 573 ГК.

Например, одаряемый не хочет принимать подарок. Это его право. Но если даритель в процессе прохождения сделки понес урон, то он возмещается отказавшимся от имущества. При этом вторая сторона, то есть даритель также может передумать. Но для этого должны измениться обстоятельства. Например, снижение уровня жизни, потеря работы, рождение детей и т.д. Критерий: передача имущества дарителя существенно снизит его доход, качество и уровень жизни.

Особенности консенсуального дарения

Как и реальный договор, названное соглашение имеет определенные нюансы:

  1. Безвозмездность договора.
  2. Договор считается выполненным, когда одаряемый получит недвижимость.
  3. Факт заключения договора не обязывает стороны иметь полномочия по выполнению условий сделки на длительное время.
  4. Дарственная не является сделкой одностороннего характера, если она совершается в консенсуальном варианте. То есть, даритель излагает на бумаге свою волю. В ней он выражает желание передать имущество одаряемому. Одаряемый должен принять подарок. Но закон ему не запрещает от него отказаться.

Пожертвование

Это один из частных способов дарения. Пожертвование включает в себя определенные особенности в составлении документа, а также в категории одаряемых по этой сделке. Пожертвование внутри дарения квалифицируется исходя из признаков, присущих только этой форме сделки. Правила, по которым происходит пожертвование, закреплены в ГК РФ.

Отличительные признаки пожертвования:

  1. В качестве предмета договора могут выступать вещи или права.
  2. Одаряемым по договору является не только одно лицо, но и группа лиц. Но с одним условием: предмет договора (деньги, недвижимость, вещи) могут быть израсходованы на цели, носящие общеполезный характер.
  3. Пожертвование носит целевой характер.

ГК РФ определил круг лиц, которые могут получить пожертвование. Статья 582 устанавливает этих субъектов (с отсылочной нормой на статью 124 ГК РФ):

  • учреждения образовательного назначения;
  • лечебные заведения;
  • органы муниципальной власти;
  • музеи;
  • культурные учреждения;
  • исследовательские центры.

Исходя из вышеперечисленного, в качестве жертвополучателя выступают учреждения некоммерческой деятельности, то есть те, которые не извлекают из своей работы дохода. Это основное условие пожертвования.

Если в договоре пожертвования в качестве получателя подарка будет стоять организация коммерческой направленности, законодателем такой договор трактуется в качестве дарения.

Таким образом, даритель, если желает пожертвовать имущество кому-либо, сможет выбрать в качестве одаряемых только некоммерческое юридическое лицо. Это важно, так как именно этот признак отличает дарственную от пожертвования. Кроме того, пожертвование следует отличать от благотворительности, а также такого понятия, как спонсорство. Благотворительность может быть совершена и возмездно, пожертвование всегда бесплатное. Спонсорство означает, что юридическое лицо или конкретный гражданин обеспечивает финансовой поддержкой различные мероприятия. Например, спортивные, телевизионные. То есть, такая поддержка возмездная, она может носить социально значимый, но не общеполезный характер.

Поделиться статьей: