Дарственная на квартиру: этапы оформления

Время чтения: 10 минут

Дарственная на квартиру: этапы оформленияОдним из видов отчуждения имущества собственником выступает дарение. Договор имеет особенности, связанные с передачей недвижимости между близкими родственниками. Как оформить дарственную на квартиру между ними и посторонними друг другу людьми, рассмотрим в статье.

 

Общие положения дарения

Дарение позволяет собственнику недвижимости передать квартиру, дом или иное имущество другой стороне. Это одаряемый, который может, как принять подарок, так и от него отказаться. Соглашение подчиняется общим правилам проведения сделок, поэтому к нему применима гл. 2 ГК РФ.

Дарение в общем числе гражданско-правовых договоров имеет особенность. Она заключается в том, что имущество передается на бесплатной основе. Закон в определении понятия, что считать дарением (ст. 572 ГК РФ), четко говорит о том, что оно происходит без имущественного представления другой стороны. Если за подарок одаряемый заплатит деньгами, либо другим имуществом, сделка будет ничтожной по факту своего совершения. Участие суда не требуется, чтобы признать ее таковой.

Вторая особенность дарения заключается в том, что оно может быть совершено в разных формах. Закон допускает устное дарение (ст. 574, п.1), а также письменное. Второй вариант обязателен, если к нему применимы положения ст. 159 ГК РФ. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, то всегда сделка оформляется в письменной форме.

Закон также не устанавливает обязанности сторон заключать ее через нотариуса. Но заверение договора с участием этого специалиста рекомендуется большинством юристов. Это связано с тем, что дарение нередко оспаривается в суде родственниками лица, недовольными его решением. Поэтому для чистоты сделки следует ее удостоверить. Как показывает судебная практика, оспорить дарение, удостоверенное в нотариальной конторе, достаточно сложно. В некоторых случаях – невозможно.

Стороны договора

Дарителем выступает лицо, которое достигло 18 лет, а также понимает значение своих действий, отдает в них отчет. Для подтверждения этих утверждений нотариусу представляется комплект документов. Это паспорт заинтересованного в дарении недвижимости лица. А также справки, которые получены из наркологического, психоневрологического диспансеров о том, что лицо не состоит у них на учете.

Дарителем может выступать собственник имущества, которое планируется к передаче. Подтвердить владение квартирой или домом можно при помощи тех же документов. Это правоустанавливающие и правоподтверждающие акты на объект недвижимого имущества.

Одаряемый – это любое лицо. Оно может принять подарок вне зависимости от того, сколько ему лет. Но возраст имеет значение для понимания объема полномочий ребенка в сделке:

  • от малого возраста до 14 лет – за него ставят на договоре подписи законные представители (мать, отец, органы опеки) и т.д.;
  • от 14 до 18 лет (подросток сам ратифицирует дарственную), но при сделке обязательно присутствуют его законные представители.

Закон позволяет одаряемому отказаться от подарка. Это происходит письменно.

Оформление договора

Дарение получило свое распространение в среде лиц, которые находятся по отношению друг к другу в кровной связи. Например, даритель решил оформить договора на дочь, сына. Популярность дарения среди них объясняется тем, что круг близких родственников избавлен от налогообложения. В частности, не платится НДФЛ, налог по ставке 13% в качестве полученного от реализации сделки дохода. Для понимания того, кого считать близкими родственниками, не уплачивающими налог государству, обратимся к законам, в которых есть упоминание об этой категории граждан.

  1. ГК РФ, ст. 37: не обозначает перечня близких родственников.
  2. Ст. 5 УПК: муж и жена, их дети, включая усыновленных, братья и сестры, дедушка и бабушка, внуки.
  3. Ст. 14 СК РФ: супруги, их дети, братья, сестры, бабушки, дедушки.

Если даритель захочет оформить договор, например, на внука, сделка не облагается налогом.

Скачать: Договор дарения квартиры (образец)

Но дарение могут оформить между собой граждане, не состоящие в близких родственных отношениях. В этой ситуации, соглашение облагается налогом в 13%. Ставка зависит от того, является ли участник сделки резидентом РФ. Если такого статуса у него нет, то договор облагается налогом в 30%.

Рассчитать налог:

Если заинтересованные в дарении лица понимают, что договор для них не выгоден из-за большой ставки налога на доходы, они могут заменить его сделками гражданско-правового характера, не запрещенные законом. Ставка в 30%, установленная по дарению для нерезидентов РФ, при условии того, что недвижимость в России стоит дорого – достаточно существенная сумма для сторон договора.  

Какие документы нужны

Бумаги, которые сопровождают сделку, подтверждают тот или иной юридический факт. Поэтому их предоставление в сделке является обязательным. Общий перечень следующий:

  1. Паспорта сторон. Если одаряемый не достиг 14 лет, свидетельство о рождении.
  2. Справки из медицинских учреждений, свидетельствующие о том, что даритель не поставлен на учет в них.
  3. Если даритель находится в официальном браке, нужно нотариальное согласие мужа или жены.
  4. Если от имени дарителя в сделке принимает участие его представитель, необходима доверенность, удостоверенная нотариально. Для регистрации сделке в Росреестре этот документ обязателен.

Иные акты:

  1. Документы на недвижимость. Это может быть кадастровый паспорт, технический план.
  2. Акты правоустанавливающего и правоподтверждающего характера. Например, договор купли-продажи, дарения, наследования, мены, бумажное свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН и т.д.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Справка из налогового органа об отсутствии долгов за квартиру.
  5. Справка о том, что на квартиру не наложены обременения.

Это список бумаг, которые необходимо предоставить. Нотариус может потребовать дополнительные.

Дарение с обременением

Закон отдельно описывает ситуации, в которых возможно дарение с обременением. Под этим понятием понимаются ограничения, которые наложены на имущество. Они непосредственно связаны с отчуждением собственности. 

Под обременениями понимается:

  1. Сервитут: это право, которое ограничивает человека в пользовании собственным участком земли. Эта ситуация может возникнуть, когда сосед пользуется участком для того, чтобы проложить через него инженерные коммуникации.
  2. Ипотека: это распространенный вид обременения. Он связан с тем, что имущество находится в залоге у кредитного учреждения. В выписке ЕГРН человек указан в качестве собственника, но его право ограничено залогом.
  3. Арест квартиры или другой недвижимости. Он накладывается в судебном заседании в качестве обеспечительной меры.
  4. Аренда. Если во время отчуждения имущества, оно находится в арендных отношениях, его можно передать. Но в этой ситуации нужно соблюдение прав арендатора. Он может пользоваться недвижимостью до конца срока.

Ипотека в качестве обременения

Договор, предметом которого выступает ипотечное жилье, не составит труда оформить. Но необходимо, чтобы он приобрел юридическую значимость. А это уже сложнее. Так как ипотека как кредит характеризуется достаточно длительным сроком, в жизни заемщика могут произойти разные события. Возможно, он захочет передать квартиру близкому родственнику. Поэтому необходимо понимать, как это сделать без нарушения положений закона.

Существует N102 ФЗ от 1998 года. НПА регулирует отношения в ипотечной сфере, определяет основные положения, а также регулирует отдельные вопросы, связанные с гражданско-правовыми отношениями, которые могут затронуть ипотеку. В частности, в законе сказано, что отчуждение квартиры через дарение возможно только с согласия кредитора. Оно необходимо в ситуации, когда человек не может отдать долг по ипотеке, но решает подарить квартиру с ним. В банк пишется заявление, заемщик приходит и объясняет, по какой причине он принял это решение. В основном, в качестве причин указывают на то, что заемщик не может выплачивать ипотеку, так как ухудшилось его состояние, а одаряемый вполне платежеспособен для этого. Финансовое положение одаряемого важно с той точки зрения, что он становится заемщиком после дарителя. И если банк одобрит сделку, он выписывает специальный документ, свидетельствующий об этом. Одаряемый становится заемщиком, договор подписывается на его имя. С этого момента он несет обязанность по выплате кредита.

Во многих случаях не все так просто. Одаряемые могут и не устроить банк в качестве будущих клиентов. Причин может быть множество: плохая кредитная история, недостаточный уровень заработной платы.

Самый простой способ подарить квартиру под ипотекой – это выплатить кредит. А потом уже с имеющейся справкой от банка, что ипотека погашена, направиться к нотариусу за оформлением дарения, но уже со снятым обременением. Справка об этом предоставляется в Росреестр.

Пути оформления

Росреестр – это орган, который уполномочен регистрировать переход права собственности от одного человека к другому. При этом сам процесс может происходить не только непосредственно в стенах уполномоченного органа. Записаться на прием можно через портал Госуслуги.ру, но зарегистрировать переход права собственности на недвижимость удаленно нельзя. Необходимо личное присутствие сторон в данном процессе.

Если стороны приходят в Росеестр, они пишут заявление с просьбой зарегистрировать переход права собственности. Одаряемый указывает там, что он готов принять дар. За услуги взимается обязательный сбор. Он указан в ст. 333.17 НК РФ. Для граждан, которые дарят квартиру друг другу, она составляет 2000 рублей. По закону, срок регистрации не превышает 10 рабочих дней с момента передачи документов. Регистратор принимает бумаги, проверяет их. О том, что он принял, выдает расписку. На ней указывает приблизительную дату следующего приема граждан, то есть день, когда за документами нужно прийти.

Стороны также могут зарегистрировать договор через МФЦ. Это учреждение не наделено такой же компетенцией, как Росреестр, но имеет право принимать от граждан юридически значимые бумаги для их последующей передачи в уполномоченные государственные органы. Граждане могут посетить МФЦ согласно территориальной принадлежности. Каждое из подразделений оборудовано терминалами, которые выписывают талончик в электронной очереди. Нужно его взять, дождаться ответа регистратора. После этого с пакетом документов к нему обратиться. Регистратор принимает документы, также назначает дату возврата за ними. Следует понимать, что МФЦ отсылает бумаги в Росреестр. Поэтому срок ожидания регистрации права собственности затягивается на несколько дней. После наступления даты прихода за документами, стороны могут их получить, если со стороны Росреестра не поступил отказ.

Также документы могут быть отосланы по почте. Комплект бумаг отписывается в перечне, заказным письмом передается в Росреестр. Кроме того, необходимо заказать уведомление о том, что документы были доставлены, и они приняты. 

Дарение – это сделка, в которой принимает участие даритель. Второй стороной выступает одаряемый. Первый по своему желанию, абсолютно бесплатно отдает имущество. Второй его принимает, без оплаты. С момента заключения реальной сделки, имущество переходит к одаряемому. Если сделка консенсуальная, то дарение откладывается во времени. На практике, передача имущества в будущем приурочена к какому-либо событию в жизни одаряемого, например, к свадьбе. Но не к смерти дарителя, так как такой договор уже приобретает черты завещания. И это уже не будет дарением.

Поделиться статьей: